摘  要： 以土地权利为基础统一不动产登记，是由相关不动产与土地的依存关系决定的，它能够使不动产登记制度具备科学特质，有效地解决不动产登记范围、机构、证书、程序、内容、效力等统一的难题；可以建立起权利明晰、边界清楚、结构合理、化繁为简的不动产权利体系，促进不动产登记制度对市场经济作用的发挥。  

　　关键词： 土地权利  基础  不动产  统一登记  

　　统一不动产登记制度，在中国大陆已形成广泛社会共识。但如何统一、建立一个什么样的不动产统一登记制度，仍不清晰甚至有诸多争议。就制度科学性而言，以土地权利为基础建立统一不动产登记制度，应当成为中国大陆立法的基本选择。  

　　1  以土地权利为基础建立不动产统一登记制度的理由  

　　制度产生与存在的正当性基础，源于社会的客观需要；制度的科学性，取决于制度运行效果与运行成本等因素。以土地权利为基础构建中国大陆不动产统一登记制度，正是基于制度科学性和有效性的基本要求。  

　　首先，土地乃万物之基础。土地在自然资源中的自然属性与特殊地位，决定了其他不动产客体与土地的依存关系。在人类现有认知能力范围内所形成的不动产权利，尚未发现离开土地权利而可以独立存在的不动产权利类型。即使在现代权利效用最大化与权利划分细微化的发展趋势下，那些分离出来作为非常独立的典型不动产财产权，譬如，地下矿藏，其权利的实现，也不可能不涉及土地权利。其次，土地是一项最稳定的权利。在与土地相关的众多不动产权利中，土地永续利用的自然属性，决定了土地权利的稳定性。以一项具有稳定性的不动产权利为基础，建立不动产统一登记制度，能够形成排列有序的不动产权利内部逻辑。譬如：当森林被采伐、建筑物拆除或毁损灭失，林权、建筑物所有权也随之消灭，只要土地权利仍然不变，就可以再生成相关的不动产权利,并且不会导致不动产权利之间的逻辑混乱。其三，能够消除不动产权利之间的矛盾与冲突。在现行中国大陆不动产登记不统一的制度框架下，许多不动产权利存在矛盾和 

　　冲突，客观上导致司法实践缺乏统一规范和司法混乱。譬如林权证与林地使用权证之间的冲突,房屋产权证与土地使用权证之间的冲突等。以土地权利为基础，描述其他与之相关的不动产权利类型，能够建立起权利之间科学合理的内部逻辑关系。其四，以土地为基础，可以形成以平面为核心的三维权利体系。土地权利是一种以“面”为特点的不动产权利，地上建筑物和附着物、林木等是一种以“点”为特征的权利。因此，现行的不动产登记，土地登记的范围远远大于以“点”为特征的其他不动产登记范围。有土地权利登记的，不一定有地上建筑物等其他地上附着构筑物权利登记，有地上建筑物、构筑物登记的，必然有土地权利的登记。  

　　2  以土地为基础确定不动产统一登记的范围  

　　中国大陆不动产登记范围，一直是争论的焦点性问题,目前大致形成三种不同的观点2：一是“小统一”。即只将土地和房屋、及其地上建筑物等、纳入统一登记范围。二是“中统一”。即将土地、房屋及地上建筑物和附属设施、林木、草原（地）纳入统一登记范围。三是“大统一”。即以土地为基础，将与土地相关的不动产均应当纳入统一登记的范围。 

　　究竟应当在多大范围内统一不动产登记，除了统一的基础及其正当性因素外，还需要将问题回复到原点：我们为什么要统一不动产登记。不动产登记制度，基于交易的需要而创设，它通过登记制度的“公示公信”，保障财产权的静态与动态安全，维护市场交易秩序，促进市场经济效率价值目标的实现3。就制度的基本价值目标而言，它需要在科学的前提下，尽可能地扩大统一登记的范围。不动产统一范围越大，促进市场交易与效率目标的实现程度越高，制度运行成本会越低，人们对权利的可预见度也就越高。土地与其他相关不动产之间的自然依存关系，解决了以土地为基础统一不动产登记的科学性和正当性问题，因此将与土地相关的不动产全部纳入统一登记范围，符合该项制度价值最大化和成本最小化的原则。  

　　以土地为基础，确定不动产统一登记范围，不仅有助于统一认识,减少争议，而且也有助于推动社会所需要的新型土地物权的创设。譬如:空间权，是一项独立于地表土地使用权之一的地下车库、地下商场、地铁等地下建筑设施，桥梁、高架桥、轻轨等地上建筑设施。这些权利，尽管《物权法》已经确认其为一项独立的土地物权4，但目前除浙江、河北、上海有一个较为原则性规定之外，国家尚无立法规定。这类权利，更加需要与相关的地表土地权利人划清各自的权利范围，权利主体也希望通过登记确认其权利的性质，将权利外部化，以方便权利的抵押融资制度，实现财产权价值最大化。  

　　3  以土地权利为基础构建中国大陆不动产权利体系  

　　构建具有内在逻辑关联性、权利边界清晰、结构合理的统一的不动产权利体系，既是中国大陆不动产统一登记制度价值目标的基本要求，也是建立中国大陆不动产统一登记制度必须解决的核心问题。在中国大陆不动产实行分散登记的制度体系下，不仅因不动产权利重复登记而产生冲突，而且不动产权利之间边界也模糊不清。譬如：根据《森林法》规定，国有林地使用权、集体林地所有权、集体林地使用权、林木所有权，都颁发的是林权证，但其中包含的权利类型与性质却完全不同。同时，根据《土地管理法》土地统一管理原则，作为林木用途的林地，也应当遵循土地统一管理原则。如果按照现行《森林法实施条例》规定，森林和林木土地权利由林业主管部门登记，一旦涉及林区合法建造房屋、地上建筑物及附属设施，也必然涉及土地管理部门批准和登记发证问题。权利之间的重叠交叉在所难免。这种不动产权利制度，不仅不能促进不动产权利的流转，维护交易安全和交易秩序，而且还会人为地制造许多权利争端。  

　　以土地权利为基础构建中国大陆不动产统一登记制度，不仅能使相关不动产权利内容明确，边界清晰，而且能够使权利之间形成一个具有内在逻辑关系、具有科学性的权利体系。土地，作为不动产权利基础，与其他相关不动产物权，均有其不可分割的关系。根据其他不动产与土地权利之间相互关系的性质，可以科学界定土地权利与相关不动产权利之间的关系。  

　　土地与房屋、地上建筑物、构筑物及其附属设施。房屋及地上建筑物等附着物，尽管属于典型的独立物权，但也是离开土地就不能存在的不动产权利。因此，中国大陆立法坚持“房地不可分原则”5。在中国大陆现行房地产开发经营法律规则下，城市国有土地建设用地使用权的出让，始终与特定的建设项目、建筑规划许可、使用年限、建筑容积率、绿化率等用地条件与限制相关。特别是土地用途，直接与土地权利大小、市场价值直接相关。即使在“寸土寸金”城市黄金地段，如果规划和土地用途限定为建义务制小学，该土地权利的市场价值也非常低；如果将其规划为商业或者房地产开发用地，其市场价值就可能会是前者的百倍甚至千倍。因此，土地权利的登记，必须记载影响土地权利及其价值的全部要素。中国大陆土地权利内容多少、权利大小、价值高低等，都是在出让时依据每一宗特定土地而设计的，它不仅需要通过登记制度明晰该项权利，而且一旦进入市场权利人就不得改变。因此，即使房屋等地上建筑物或者附着物毁损 

　　灭失，而土地权利人仍然有权依据土地权利登记确认的权利内容，依法行使土  地权利，再一次形成土地上的其它不动产物权。  

　　现行法律规定《林权证》项下的权利，除了国有林地使用权、集体林地所有权、集体林地使用权这类属于土地类型的权利外，作为森林或者林木所有权、林木抵押权，其权利核心内容，就是权利存在形式和权利行使方式。所谓权利存在形式，主要指是承包他人林地还是自己的林地；所谓权利行使方式，主要指森林、林木是否允许采伐及其如何采伐等。以土地为基础办界定森林、林木所有权，就会使过去很复杂的林权，变得十分容易准确认识和把握它的权利内容。  

　　以土地权利为基础的不动产登记制度，可以依据同样的原理，处理水权、海域使用权、水域滩涂养殖捕捞权等不动产物权之间的关系。而对于草原不动产物权，则完全可以通过土地物权的用途登记记载，直接替代草原不动产权利。  

　　关于《中华人民共和国矿产资源法》规定的探矿权和采矿权，它与土地不动产物权关系，不如其他不动产物权那样紧密。除了探矿权和采矿权的行使需要依赖土地权利之外，其权利本身，可以不依赖土地权利而存在。虽然其权利的行使离不开土地权利，但也仅仅是一种暂时性的依存关系，一旦勘探、采掘结束，它与土地权利的依存关系也就失去了存在的基础。因此，探矿权和采矿权行使对土地权利的需要，可以通过地役权或者土地租赁方式实现。  

　　4  以土地不动产为基础确定不动产登记单元  

　　以土地不动产为基础建立统一的不动产登记制度，必须树立土地登记单元的基础性地位。按照土地及其地上建筑物、构筑物和其他附着物权利主体相一致的原则（法律另有规定的除外），在 统一的不动产登记制度下，有些过去分别登记的不动产权利已经被土地不动产权利所吸收，譬如：草原、滩涂、林木等，只要在土地物权上通过土地用途、地上附着物种类和数量等记载，就完全能够实现不动产登记的制度功能。只有那些土地上存在的可以依法单独处分的不动产物权，如房屋等地上建筑物。即使如此，房屋等地上建筑物的登记，也应当在土地不动产登记单元的基础，进一步设立房屋等建筑物登记单元，再依法对房屋等建筑物时行登记。房屋等建筑物登记，也应当记载同时记载与之相关的土地登记单元、土地登记单元之上房屋等建筑物总面积、所分享的具有区分所有权的共有权性质的土地面积等基本情况。这种登记记载，既是房屋等建筑物所有权人知情权的要求，也是特殊情形下房屋等建筑物所有权人行使权利的依据。  

　　土地不动产登记单元，以宗地为基本单位。宗地是指土地权属界线明确、封闭的地块或者空间。宗地以土地有偿使用合同或者土地使用权划拨决定书、用地批准文件等相关证明材料为依据，并结合实际用地情况确定。  

　　总之，土地权利是一项基础性的不动产物权，以土地为基础建立统一的不动产登记法律制度，不仅能够保障制度的科学性和合理性，而且也能以此为基础，构建起中国大陆不动产权利之间，边界清楚、权利内容明晰、逻辑结构合理、权利构成简单、市场主体易于认识、有助于促进市场效率的不动产权利体系。