第一章 总  则

　　第一条 为进一步加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡统筹发展，规范和加强农村村民建房管理，合理利用土地，切实保护耕地，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》、《浙江省村镇规划建设管理条例》、《中华人民共和国土地管理法》和《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内农村村民建房管理。涉及撤村建社、推行农村住宅公寓化建设区域以及特殊条件申请建房等其他情况的，按市政府另行规定执行。

　　第三条 本办法所称农村村民建房，是指农村村民经依法批准，在集体土地上建造私有住房。

　　第四条 农村村民建房管理应坚持以下原则：

　　（一）统筹规划原则。农村村民建造住房应当符合土地利用总体规划、城市规划、村庄规划。村庄规划没有完成编制审批的，暂时不予办理农村居民建房规划审批手续，待村庄规划完成编制审批后再予恢复办理。鼓励自然村向中心村、集镇、建制镇集聚；严格控制独立建房，推广联排建设，鼓励建造公寓式住宅。

　　（二）节约用地原则。要从保护耕地、有利生产、方便生活出发，充分利用原有宅基地、村内空闲地和村周边的低丘缓坡，严格控制占用耕地建造住房，禁止占用基本农田建造住房。

　　（三）先拆后建原则。农村村民建房属于拆旧建新的，地上建筑物应当先行拆除，原宅基地应交还所在村民委员会或村集体经济组织，并由市土地行政主管部门注销原宅基地土地使用权证。因旧房属文物保护、拆除将危及他户房屋安全等原因不能拆除的，其原建房用地的土地使用权由村集体收回，并与村民委员会签订旧房处置相关协议。

　　（四）依法审批原则。农村居民建房必须严格按照土地利用总体规划、村庄建设规划和相关规定等程序依法审批

　　禁止非法买卖或者以其他不正当手段非法转让农村村民住房用地。建房使用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。

　　第二章 申请条件

　　第五条 附合下列条件之一的，可以申请农村村民建房：

　　（一）符合建房条件，但确无宅基地的；

　　（二）现有房屋属旧房、危房需拆除新建的；

　　（三）因国家、集体建设和实施城乡规划、灾毁等需要迁建、重建的；

　　（四）常住人口中已领取结婚证书，且已分户需建房的；

　　（五）原有宅基地面积低于本办法规定标准需扩建、翻建的；

　　（六）经批准回乡定居的港澳台胞、华侨、外籍华人等需要建房，依法可参照执行的；

　　（七）法律法规规章政策规定的其他情形。

　　第六条 有下列情形之一的，不予批准：

　　（一）已有宅基地并达到本办法规定面积标准再申请宅基地的；

　　（二）出租、出卖、出借、赠与或者以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或者将住宅改作它用的；

　　（三）以所有家庭成员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；

　　（四）子女分户，原有宅基地面积已达到分户后各户限额标准总和的；

　　（五）原有住房被法院裁判用于抵债的；

　　（六）现居住房屋建成不足十五年，又不属危房，要求易地拆建的；

　　（七）违法建房未处理结案的；

　　（八）跨户籍所在行政村建房的，但插花地或经置换后土地所有权为申请人所属集体经济组织所有的除外；

　　（九）未达到法定结婚年龄申请宅基地的；

　　（十）不符合农居点规划和村庄规划的；

　　（十一）户口虽已合法迁入，但原籍宅基地未退还集体的；

　　（十二）原有住房拆迁实行货币安置的；

　　（十三）相邻权属有纠纷未妥善解决的；

　　（十四）政府扶养照顾的孤寡老人、五保户申请宅基地的；

　　（十五）其他不符合申请建房条件的。

　　第七条 其他规定：

　　（一）夫妻双方已有住房的，离婚后根据离婚协议或法院判决等相关司法文书，放弃住房的一方不得再单独报批建房，再婚且符合建房条件的，按新组成家庭报批建房。夫妻双方没有住房的，离婚后符合分户条件的可按无房户报批建房。

　　（二）父母或老人与子女同在本村居住或生活的，不得以单独立户形式报批建房。与父母或老人同在本村居住或生活的单个子女，不得以单独立户形式报批建房；但对同村村民结婚的情况，单个子女与其配偶的父母或老人已联合报批过建房的，该单个子女的父母或老人符合建房条件的，可单独报批建房。父母或老人原有住房拆翻建且符合相关条件的，可单独按拆翻建报批建房。

　　（三）长期居住在农村的城镇居民的住房拆翻建，申请人应当持有所在工作单位或者户口所在乡镇(街道)出具的无住房证明和单位所在地县（市）级以上人民政府房改部门出具的无房改房、经济适用房和未享受房改补贴的证明，经村民委员会同意，方可按农村村民住房拆翻建规定办理。原址不符合城乡规划允许异地迁建。

　　由多个子女继承房产的，只允许其中一个符合建房条件的子女申请审批建房，并出具各子女同意拆翻建协议书。各子女均不符合建房条件的，不予批准。

　　第三章 用地标准

　　第八条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，并严格控制宅基地用地标准。宅基地用地标准为： 4人及4人以下用地标准最高不得超过95平方米，5人用地标准最高不得超过110平方米，6人及6人以上用地标准最高不得超过125平方米。

　　第九条 申请建造住房人口按本户常住农业人口计算。有以下情况的，可计入本户人口：

　　（一）男孩年满22周岁法定婚龄，可视单独立户。二个及以上女儿户，1个女儿可单独立户，但必须年满20周岁法定婚龄；外嫁女户口未迁出的，不能单独立户，但可以计算人口。

　　（二）现役军人（不含军官）、政府不安排工作的转业士官、在校学生、回乡落户的职工，在迁出户口前属本村集体经济组织成员的，可计为申请宅基地的人口；已享受过房改房、廉租房、经济适用住房和货币分房待遇的，不得计入人口。

　　（三）已领取独生子女证的，可增加1人计算；违反计划生育政策超生的，经依法处理年满14周岁的，可列入家庭人口计算。

　　（四）原户口在本村的监狱服刑、劳教人员，参照农村村民家庭在册人口办理；

　　（五）征地农转非人员（已享受过房改政策的除外），参照农村村民家庭在册人口办理；

　　（六）非农业人口不享受农村宅基地安排政策，但小城镇综合改革、撤村建居等涉及的农转非人员，另有规定的，从其规定；

　　（七）其他政策法规规定可计申请建房人口的，按规定计入申请建房人口数。

　　第四章  规划选址和建设标准

　　第十条 农村村民建房选址要求：

　　（一）建房选址不在文物古迹、文物保护单位保护区范围和控制地带内。

　　（二）不影响村庄的市政、公共设施建设和村庄综合整治。

　　（三）符合建筑消防、安全、日照采光等规范要求。

　　（四）符合道路、电力、电讯退让要求。

　　（五）无地质灾害隐患。

　　（六）已编制村庄建设规划的，应符合村庄建设规划，并按照乡村规划要求的房屋风貌和建筑风格实施建设。

　　（七）符合其他相关规定和规划要求的。

　　第十一条  农村村民住房建设标准：

　　（一）村民住房建筑层数，一般不高于3层，建筑物檐口高度不得超过10米；[建筑物檐口高度是指建筑物檐口顶端（有女儿墙的指女儿墙顶端）相对于室外地坪的高度。]

　　（二）上下屋面的上人楼梯间面积不得超过20平方米，高度不得超过2.2米；

　　（三）坡屋顶的应从檐口起坡，坡顶不超过2.5米；

　　（四）半地下室、架空层的层高超过2.2米（含）的按一层计算；

　　（五）村民住房建筑高度间距比一般为：南北朝向时，新区不小于1：1.1；老区不小于1：1：东西朝向时，不小于1：0.8，并满足防火间距。[建筑高度是指建筑物的相对高度即该建筑物檐口顶端（有女儿墙的指女儿墙顶）相对于相邻建筑物室内±0.000的高度。]

　　第五章 审批程序

　　第十二条  申请建造住房的农村村民应按以下程序办理行政许可：

　　（一）符合申请条件的农村村民应当向村民委员会提出书面申请，经集体讨论同意后，将申请建房户基本信息、用地位置、面积、人口和四至等情况在村委会和申请人所在的村民小组张榜公布公示，公示时间为5日。

　　（二）公示5日无异议的，申请人到所在村委会领取并填写《农民建房申请表》，村委会签署意见盖章后上报所在镇乡人民政府和街道办事处。

　　（三）镇乡人民政府、街道办事处接村委会上报的农民建房报告后，应当在5个工作日内安排建设规划、国土等部门工作人员实地对申请人是否符合建房条件、是否符合居住点规划、用地是否符合土地利用规划等情况进行调查勘察。对符合条件的，经办人员签署意见并绘制建房定位图，经镇乡（街道）分管负责人审查同意后，将申报材料上报镇乡人民政府、街道办事处审查。

　　（四）镇乡人民政府、街道办事处根据申报材料及现场勘察情况召开联席会议研究，视情况作出决定：

　　1、对于符合乡村规划申请在原宅基地或非农用地建房的，由镇乡人民政府、街道办事处同意核发《乡村建设规划许可证》、《建设用地许可证》；

　　2、对于符合乡村规划申请使用农用地建房的，由镇乡人民政府、街道办事处集中办理农用地转用审批手续，在市国土部门按照审批程序核发《建设用地许可证》，镇乡人民政府、街道办事处签署审核意见后，同意核发《乡村建设规划许可证》。

　　3、对经审查不符合建房的申请，由镇乡人民政府、街道办事处向申请人和村委会出具书面答复。

　　（五）在正式核发《乡村建设规划许可证》、《建设用地许可证》前，镇乡人民政府、街道办事处和村委会应将申请人名单、宅基地面积、建房位置、层数等相关信息在政府公示栏和建设现场等场所进行公示，公示期限不少于10天。

　　（六）建房户应在开工前5日向镇乡人民政府、街道办事处申请放线并经验线，发给《乡村建设规划许可证》、《建设用地许可证》后，方可开工建设。村委会要按照村庄建设规划对建房过程实行全程监督，镇乡人民政府、街道办事处要加强检查监管工作。

　　（七）建房户在住房竣工后30日内提出申请，经村委会同意，由镇乡人民政府、街道办事处组织进行用地情况检查和乡村建设规划许可验收。验收合格后经市国土资源行政主管部门审核,报市人民政府颁发《集体土地使用证》。

　　第十三条  镇乡人民政府、街道办事处应当各自在收到农村村民提交的有关建房申请之日起10个工作日内作出审核、审批或许可的决定。涉及办理农用地转用审批手续的所需报批时间不计算在本规定期限内。

　　第六章 法律责任

　　第十四条 农村村民建房审批自批准之日起一年内有效，逾期自行作废；因特殊情况无法按期建房的，经建房户申请，报镇乡人民政府、街道办事处同意，可再延期6个月。有效期、延续期期满或申请延续未经批准的，自行失效。

　　第十五条  农村村民未依法取得《乡村建设规划许可证》或者未按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的，由镇乡人民政府、街道办事处责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，依法强制拆除。

　　第十六条  农村村民未经批准或者以欺骗手段骗取批准宅基地，非法占地建房的，由市土地行政主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

　　第十七条  规划建设、国土、城管执法等行政主管部门以及镇乡人民政府、街道办事处和村民委员会的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由监察机关或所在单位对有关责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第十八条  制止和拆除违法建房的过程中妨碍、抗拒执法人员执行公务或殴打、辱骂执法人员的，违反治安管理规定的，由市公安部门依据《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

　　第十九条  当事人对行政机关作出的处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。行政复议、诉讼期间不停止执行。

　　第二十条 严禁城镇居民在农村购买宅基地建房，一经查实，所建房屋将视为违法建设，并追究镇、村主要负责人责任。

　　第六章 附则

　　第二十一条 本办法由市住房和城乡建设局、国土资源局负责解释。

　　第二十二条 本办法自20  年 月 日起施行，市政府及有关部门相关文件与本办法相抵触的，以本办法为准。